8月27日_上海發(fā)布第四批集中上市的新建商品住房房源。此次集中推盤對積分排序規(guī)則進行了優(yōu)化。新的積分規(guī)則明確項目認購比（認購組數(shù)/準售房源套數(shù)）高于入圍比（入圍組數(shù)/準售房源套數(shù)）的_觸發(fā)積分排序規(guī)則_所有項目中凡是認購比高于1.3的_繼續(xù)實行“5年限售”政策。比如項目可售房源100套_則計分最高的130戶可以入圍搖號。

根據(jù)此次第四批次集中入市的樓盤情況_一共有42個盤入市。其中各個樓盤都設置了入圍比_相關入圍比從1.3到2.5不等。從變化看_所有中心城區(qū)和部分郊區(qū)的樓盤_入圍比有所提高。

數(shù)據(jù)來源_易居研究院

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為_上海優(yōu)化購房政策_與此前積分制度推行中出現(xiàn)的新情況有關_也體現(xiàn)了基于市場新情況完善政策條款的精神。上海政策的優(yōu)化思路_將進一步促進房地產(chǎn)市場交易秩序的穩(wěn)定。

詳解搖號比例調(diào)整

此次入圍比例調(diào)整較多的主要是市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤_主要有兩種情況_一是低于入圍比。比如上海內(nèi)環(huán)有某個住宅項目_在8月27日獲得了預售許可證_項目進入認購階段。該項目一共有100套房源_其入圍比設定為2.5。根據(jù)售樓處客戶認購資料_意向購房者一共有240個人_其項目認購比為2.4。根據(jù)此次積分制新規(guī)_該項目認購比低于入圍比_因此并沒有觸發(fā)積分排序規(guī)則。

那么接下來在銷售過程中_項目將不需要采取積分排序規(guī)則。但是_由于其認購比為2.4_是高于1.3比例的_那么這240個人都將納入搖號體系和限售體系。換言之_這部分購房者要通過搖號來選房_認購成功的購房者_后續(xù)房源將有5年限售期。

二是高于入圍比。還是以上述同等條件的項目為例_如果意向購房者為300人_即項目認購比為3_那么就觸發(fā)了積分排序規(guī)則。這個和過去的操作其實是一樣的。根據(jù)規(guī)則_購房者需要根據(jù)積分制來認購房源_即要基于戶籍、房產(chǎn)情況、購房記錄、家庭情況四大標準來打分。根據(jù)積分制的要求_積分排名在250名內(nèi)的可以入圍_通過搖號_有100個人可以獲得房源_且最近5年將落實房源限售規(guī)定。

政策調(diào)整之后_郊區(qū)樓盤大多數(shù)還是1.3的入圍比例。實際上即便是郊區(qū)_在一些熱門區(qū)域的項目對于改善性買家而言_都無法實現(xiàn)購買需求。分數(shù)高的樓盤可能要75分以上_60分左右的客戶直接被排除在外。現(xiàn)在市區(qū)大多數(shù)樓盤與郊區(qū)少數(shù)樓盤_擴大入圍人數(shù)之后_使得分數(shù)不高的人都有入圍的機會_進一步體現(xiàn)了機會公平。

嚴躍進分析認為_這兩種情況的操作和過去略有區(qū)別。以低于入圍比的情況來看_過去內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目入圍比也是1.3。如果按過去的1.3入圍比算_那么這240個購房者中_只有130個人可以入圍。這130個人中_部分可能是因為憑借多年的社保和高評分而入圍的（俗稱“社保巨子”）。這樣剩下的110個人_可能連選房的資格都沒有。所以新的積分優(yōu)化之后_上海市區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高認購比的項目_某種程度上讓“社保巨子”以外的購房者也有了選房機會。

來源_網(wǎng)上房地產(chǎn)

向剛需買家傾斜

一名首次置業(yè)買家林蕭（化名）認為_這次政策調(diào)整某種程度上利好愿意在郊區(qū)置業(yè)的剛需買家。積分優(yōu)化與搖號入圍比例調(diào)整之后_市區(qū)很多項目都調(diào)高了入圍比例。這樣就會有一部分資金充足的買家被分流去市區(qū)；那些手頭資金沒有那么多的首次置業(yè)買家_他們在郊區(qū)樓盤的競爭就沒有那么大了。

此前上海積分制政策落實過程中_出現(xiàn)了很多新情況。市中心尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的部分紅盤_由于認購人比較多_認籌火爆_很容易觸發(fā)積分規(guī)則。而按照積分規(guī)則_只能選取排序為房源數(shù)1.3倍以內(nèi)的購房者。那些社保繳納的年限比較長（或20年以上）的所謂的“社保巨子”_憑借非常高的社保分_以高分占據(jù)絕對優(yōu)勢_輕松認購房源。這就導致那些即便是社保繳納正常的工薪階層失去了認購的機會_只能去郊區(qū)買積分低的項目_這又反過來導致郊區(qū)盤入圍的人數(shù)增加_郊區(qū)盤也要搖號_實際上減弱了一部分剛需買家的機會。

積分制的優(yōu)化_將確保購房機會更加公平合理。市區(qū)紅盤也可能不會觸發(fā)積分制_這樣會讓更多類型的買家納入選房系統(tǒng)_加上可能觸發(fā)5年限售_也將部分投資者擋在了門外_進一步落實了“房住不炒”。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認為_上海對新盤入圍比例進行調(diào)整_是在發(fā)現(xiàn)積分制在推進過程中出現(xiàn)新情況之后_對不同的針對方案給予優(yōu)化。他認為_這么做有三大好處_體現(xiàn)了精細化管理；增加入圍人數(shù)_也增加了中簽機會_緩解市場焦慮情緒；吸引人去買新房_進一步減輕二手房壓力。

今后有極端入圍分數(shù)線的樓盤將會減少_而且對不同產(chǎn)品設置不同入圍分數(shù)線_說明樓盤之間的需求差異_改變了此前一刀切的方式。

上海此次新盤積分優(yōu)化、入圍比例的調(diào)整_將推動市場需求轉(zhuǎn)向新房_當下成交已經(jīng)速凍的二手房市場或面臨持續(xù)下滑。目前上海二手房市場調(diào)控趨嚴_部分客戶支付能力受限。這批新房推出的量也大_加上入圍比例增加_市場資金再次轉(zhuǎn)向新房市場。二手房市場的“金九銀十”恐難再現(xiàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計_在今年前三批集中供應新盤中_幾乎有一半的樓盤觸及到積分制_一些項目出現(xiàn)奇高的入圍分數(shù)_導致市場產(chǎn)生焦慮情緒。一是因為參與的人多_分數(shù)攔得高_很多不能入圍的人逐漸焦慮；二是_出現(xiàn)大量觸發(fā)積分制的樓盤_給消費者一個直觀感受_就是市場熱度還是比較高的。此前轉(zhuǎn)向二手房市場的人中_不少是因為分數(shù)不夠_只能選擇二手房。

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作者_唐韶葵_編輯_張偉賢_責編_金珊