近期，傳化智聯(lián)（002010.SZ）迎來了一波漲幅。近6個交易日內(nèi)公司股價漲幅接近15%，振幅更是高達23%。

這或許是源于一份看起來不錯的中報業(yè)績。2021年上半年，傳化智聯(lián)營業(yè)收入159.48億元，同比增長83.08%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.46億元，同比增長12.76%。

具體業(yè)務(wù)方面，三大主營業(yè)務(wù)毛利率均同比增長，智能公路港業(yè)務(wù)毛利率達 65.69%，同比上升8.05%；網(wǎng)絡(luò)貨運平臺毛利率達 2.68%，同比上升1.37%；供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)毛利率達 2.2%，同比上升1.27%，只有印染助劑與車后業(yè)務(wù)毛利率小幅下行，分別下滑1.78%、0.41%。

乍一看，傳化智聯(lián)交出的上半年成績單還不錯，不過事實真是如此嗎？傳化智聯(lián)的業(yè)績表現(xiàn)到底是貨真價實還是虛假繁榮，不妨仔細揣摩一下其中的財務(wù)數(shù)據(jù)情況。

嚴重依賴政府補貼

半年報披露，傳化智聯(lián)總共收到政府補助3.68億元，接近占據(jù)67.4%的半年凈利潤，營收嚴重依賴補貼。

根據(jù)五部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于推廣“公路港”物流經(jīng)驗的通知》（發(fā)改辦經(jīng)貿(mào)〔2013〕811號），推廣傳化公路港先進經(jīng)驗，鼓勵各地加大對“公路港”項目的政策扶持力度，各地政府就“傳化公路港”項目的落地實施，陸續(xù)出臺了相關(guān)政策給予資金支持。2021年上半年，滕州傳化公路港、梅河口傳化公路港、武漢北傳化公路港等公司合計收到該項補助2.96億元。

傳化公路港也集聚了一批物流服務(wù)供應(yīng)商落戶，有效提高物流運轉(zhuǎn)效率。因此相關(guān)公路港所在地主管部門根據(jù)港區(qū)入駐企業(yè)物流交易成交情況給予一定的獎勵政策，并定期與傳化公路港進行結(jié)算。2021年上半年，南充傳化公路港、壽光傳化公路港、贛州傳化公路港、商丘傳化公路港等公司合計收到該項補助資金3959萬元。

其實仔細翻看過往的數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)傳化智聯(lián)不止今年上半年收到巨額政府補助。自2016年重組以來，傳化智聯(lián)業(yè)績嚴重依賴政府補貼，2016-2020年分別收到10.51億元、7.55億元、13.66億元、14.84億元以及6.88億元，與此同時2016-2020年公司的凈利潤分別是6.51億元、5.4億元、8.99億元、16.38億元以及15.83億元。刨除政府補助，傳化智聯(lián)的真實業(yè)績是虧損狀態(tài)，直到近兩年才逐漸有所改善。

投資性房地產(chǎn)秀財技

還有一項財務(wù)數(shù)據(jù)值得尤其注意。半年報中傳化智聯(lián)賬面投資性房地產(chǎn)金額為133.65億元，占總資產(chǎn)的36.4%，且這一占比最近幾年正在逐年提升。

傳化智聯(lián)作為一家智能物流企業(yè)，為何它的房地產(chǎn)金額如此之大？

投資性房地產(chǎn)是傳化智聯(lián)公路港項目的核心資產(chǎn)，而公司主營業(yè)務(wù)是智能公路港，由于業(yè)務(wù)發(fā)展及項目數(shù)量規(guī)模擴大，需要涉及到其中出租的房屋、建筑物及土地使用權(quán)等投資，這些數(shù)目也將同比擴大。這也是為什么傳化智聯(lián)投資性房地產(chǎn)金額數(shù)目如此之大的原因。

按常理偌大一筆資產(chǎn)，每年的固定折舊對于企業(yè)而言會產(chǎn)生不小的影響，但這筆房地產(chǎn)資產(chǎn)對于傳化智聯(lián)而言卻是筆不折不扣的資產(chǎn)。原因在于2017年7月，公司將投資性房地產(chǎn)變更為公允價值計量模式，此舉在一定程度上增厚了業(yè)績。

在會計變更前，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第六十條，固定資產(chǎn)如房屋、建筑物等最低折舊年限為20年，以及《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第31條規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)殘值率一般為5%。（內(nèi)資企業(yè)5%，外資企業(yè)10%）。可以粗略計算得出，企業(yè)的固定資產(chǎn)年折舊率在4.75%附近。當2017年7月傳化智聯(lián)采用公允價值計量后，將對企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，從而免于4.75%左右的計提折舊或進行攤銷，最終以財務(wù)報表計算日的公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

以2020年報披露的112.61億元投資性房地產(chǎn)作為例子。如果按會計變更前的計算法則折舊率為4.75%去計算，公司需要對其所持有的房地產(chǎn)進行5.35億元的折舊。實際上，按照會計變更后計算，投資性房地產(chǎn)公允價值變動增加了2.66億元。去年年報顯示，公司歸母凈利潤為15.21億元，若按會計變更前的法則去計算，則公司的實際歸母凈利潤為7.2億元。一來一去，財務(wù)報表上的歸母凈利潤如“魔法般”增加了8.01億元。自2017年變更后，公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益分別為1.05億元、8816萬元、1.29億元和2.66億元，幾乎隨著公司公路港的業(yè)務(wù)擴大，公允價值收益也在同比例每年攀爬。

公允價值變動所產(chǎn)生的收益之所以在一定程度上可以轉(zhuǎn)化為企業(yè)的利潤，原因在于所涉及的出租房屋、建筑物及土地使用權(quán)（投資性房地產(chǎn)）是屬于傳化智聯(lián)的智能公路港核心資產(chǎn)，而這部分所帶來的溢價收益應(yīng)歸于主營業(yè)務(wù)智能物流港的收入，無需對其計提折舊或者攤銷，所以此舉猶如魔術(shù)師般平白無故為企業(yè)增加了億元級別的“額外”收益。

試想，除去政府補助以及投資性房地產(chǎn)的財技施展，傳化智聯(lián)的真實盈利水平還能達到投資者預(yù)期嗎？