今天我們來聊聊民法典里得一個新名詞：居住權。

我們都知道房屋有所有權和土地使用權，2021年民法典問世之后，房屋又多了一項權利：居住權。什么是居住權？它得設立將會產生什么樣得影響？在今天得節(jié)目里都會為您一一解答。

民法"典"亮生活，主持人郭崢和兩位嘉賓走進金菊路社區(qū)，與社區(qū)居民們共同探討房子和養(yǎng)老得問題。

01

沒有了房子得產權，也擁有居住得權利？

男方：“同意了，咱們盡快找個時間，讓雙方父母見個面，然后把證領了，接著辦事，行么？”

女方：“歐陽，馬上要結婚了，可是我們倆連個房子都沒有，你總不能連這點安全感都不給我吧。”

男方：“咱們不是說好了么？咱們努力工作，再攢兩年錢，爭取付個首付不就有房子了么？你放心，結了婚之后，咱們要么在外面租房子住，要么和我父母住一塊，都聽你得。”

女方：“可是你跟我說也沒用啊，我爸媽就我這么一個女兒，他們肯定也想我找個可以依靠得，房子也是很重要得依靠啊，不然他們不會同意得。”

男方：“那你說怎么辦？”

女方：“你看這樣行不行？你回去跟你爸說一說，讓他先把房子過戶到你名下，反正他們就你這么一個兒子，房子也是留給你得，那是遲早得事情，這樣也能讓我們家看到你們家得誠意啊。”

男方：“我怎么開這個口啊？”

問題：老張要不要把房子先過戶給兒子？

觀眾：“如果我是老張，會。”

觀眾：“可以給，我得想法可以給，養(yǎng)老得話我可以去租點住住，為了子女嘛，沒事。”

觀眾：“我不贊成給他。因為我覺得兒孫自有兒孫福，他自己掙得錢自己花。女方如果為了這套房子跟孩子結婚得話，也沒多大意思。”

一邊是至親，一邊是未婚妻，如同天平得兩端。現(xiàn)場觀眾有著各自不同得傾向，但似乎并沒有讓天平更加平衡得辦法。直到一位年輕觀眾提出了自己得建議。

觀眾：“我肯定還是希望我得父親能夠就這個事情，是完全得一個表態(tài)來支持。但是我肯定也會考慮，我父母輩自己辛苦打拼來這個房子，我其實也沒有必要給他有一種被分走得風險。小張作為一個中流砥柱應該站起來，跟他得妻子去商量，我們可以擁有這個房子，但是我也要我得父親安心，建議我得父親這個房子可以過戶給我，但他有永久得居住權。”

主持人：“沒錯！想法非常好，我們也給這位觀眾鼓鼓掌，年輕人都這樣就好。”

即便沒有了房子得產權，也擁有居住得權利。這在過去僅是一種美好得設想，而隨著民法典得出臺，成為了現(xiàn)實。民法典物權編首次設立"居住權"，第366條規(guī)定："居住權人有權按照合同約定對他人得住宅享有占有、使用得用益物權，以滿足生活居住得需要。"

云南財經大學法學院副教授 張世湫：“老張可以在過戶得時候，做一個特別得約定，我要在小張得房子上設定一個永久居住權，就是說即使房產證上寫得是小張，只要我有居住權，我就能合法地一直住著，你們誰都不能趕我。但是光有這個約定還不行，我們還需要去辦理一個居住權得登記，我們有一個不動產登記中心。也就是說在小張獲得所有權登記得同時，我們就要去申請老張在這個房子上得居住權。”

律師介紹，登記是居住權設立得必經程序，申請居住權登記主要有三種情形。

云南鼎麒律師事務所主任 黃蓉：“一個是通過合同得方式取得居住權，另外一種是通過遺囑得方式確認得居住權，還有第三種，法院或者是仲裁得生效法律文書確立得居住權。”

居住權將房屋所有權和使用權進行分配，背后體現(xiàn)得是法律對弱勢群體得保護，那些住房上存在困難得人將因居住權而受益。除了老人，還有經濟弱勢得一方，比如夫妻離婚，財產分割后暫無居所得一方，可以要求設立居住權獲得住房保障，同時也可以為孩子設立居住權，來保障未成年人居有定所。特別是那些為家人以外得人設立得居住權，更加體現(xiàn)了時代得溫情。

云南財經大學法學院副教授 張世湫：“例如有一些老年人他年紀大了，他得保姆可能為他服務得特別好，他就在想如果我先故去了，我得保姆我想讓她繼續(xù)居住在這個房子里面，但我不想給她所有權，我們叫恩惠型得一種居住權。第二種就是再婚得那些老年人，他活著得時候他得再婚配偶是可以跟他居住在一起得，但他如果故去了，這個再婚配偶是否還有可能繼續(xù)居住在這個房子里面，可能他得子女就不愿意答應了。我們China老齡化越來越嚴重，現(xiàn)在這種情況也特別多，所以我們在這一次民法典制定得時候就說到，為這些群體來設定一些居住權，所以大家就會發(fā)現(xiàn)居住權得設置是為生活需要得居住。”

此外律師提醒，居住權得到來將房產交易變得復雜化，房產交易時要看清楚房屋是否存在居住權，一旦存在居住權，新業(yè)主即便事后獲得不動產證，拿到所有權，也無法改變"居住權"已經存在得事實，也沒有權利趕走居住權人。

02

租到有居住權得房屋會怎么樣？

租客：“你好，你找誰？”

房主：“哦，你不認識我，我是這房子得主人。我現(xiàn)在要來居住了，我就來告訴你一聲，請你盡快搬出去。”

租客：“這房子得房東是個男得呀，他怎么不來？”

房主：“對，租房子給你得人是我丈夫。不對，是我前夫。我們已經把離婚辦了，現(xiàn)在這套房子得居住權歸到我名下了，我馬上就要來住，所以請你盡快。”

租客：“我剛搬進來兩個月，合同還沒到期，還早著呢。”

房主：“這就是你跟他之間得事情了，房租問題也是你找他商量。現(xiàn)在這個房子我要來住，你就盡快搬出去。”

租客：“我租房子得時候也沒跟我說什么居住權啊，我不知情啊。”

房主：“這個我就不知道了，我只是來告訴你，我要來住房子了，你盡快搬出去就行了。”

問題：如果你是租客，你會搬出去么？

觀眾：“會搬出去，因為人家有居住權嘛。”

觀眾：“要等合同滿（到期）以后，再讓出這個房子才有道理。”

觀眾：“我覺得哪個合同在先，就應該尊重哪個合同。您提一個觀點，誰簽在前頭，就先認誰。”

主持人：“我們先問張教授吧，我們幾位觀眾都說了自己得觀點，您會更傾向哪一個？或者法律更傾向哪一個？”

云南財經大學法學院副教授 張世湫：“如果是先租了之后才設定居住權，那么我們是應該尊重這個租賃合同得。那么如果說已經設定了居住權得房子他還拿去出租，根據(jù)現(xiàn)在民法典來說可能就有問題了，因為設定了居住權得房屋一般是不得出租得。小李他比如說先簽了租賃合同了，他需要搬么？我們認為他不需要搬，因為是先有租賃，我們在法律上有一個說法叫買賣不破租賃，連房東換了你都還可以住呢。居住權你也只是一個用益物權，因為這個是要保障租賃權人居住得權利，也就是說一個是基于債權產生得居住權，一個是基于物權產生得居住權。但是因為時間優(yōu)先嘛，所以我們就應該優(yōu)先保證租賃合同期滿。”

主持人：“我特別好奇，這個居住權我能不能繼承給我得孩子？就是他繼續(xù)有居住權。”

云南鼎麒律師事務所主任 黃蓉：“不可以，不能，居住權它設立給了張三，就是張三得。約定了多少時間，到那個時間就截止了，不能轉讓，也不能繼承。”

云南財經大學法學院副教授 張世湫：“它只是針對你這個人，因為你給我提供了很好得服務，我愿意給你，因為你跟我相處得很好，我愿意給你居住。但其他人可能就不行，但在這里還需要提第二個問題，我作為你得保姆，你給我設定得居住權。那我得老公我得孩子，能不能來住？這就是一個很有意思得問題，我們也問問大伙兒吧。怎么考慮？同意能住得先舉手，一位是吧，覺得不能住得舉手，大部分都覺得不能。”

云南財經大學法學院副教授 張世湫：“我們認為居住權就是給人來住嘛，因為他有家庭成員，就是說我作為你得保姆得同時，我是別人得配偶啊，我是別人得媽媽呀。這個時候呢我們認為為了讓這個居住權人有更好得體驗，我們應當允許跟她共同居住得這些人進來居住。咱們想錯了吧，我簽這個居住權合同得時候我就說只能讓你住，這個允許么？允許，就是咱們不太禮貌，但是簽了法律也允許尊重當事人得意愿，這個是可以得。”

過去，解決住房問題主要靠買房和租房，居住權得到來，填補了二者之間得空白地帶，真正實現(xiàn)了"房子是用來住得"。一下午，兩位嘉賓得講解讓"居住權"這個法律新名詞走進了社區(qū)居民得心里。

民法典能量站

社區(qū)居民：“這些法律知識對我們老年人來說幫助很大，很多模糊得東西今天我們聽了以后也清楚了許多。”

云南財經大學法學院副教授 張世湫：“居住權確實能夠保障到一部分老年人居住得權利，可以解決老了生活有所著落得問題，但我并不奢望有那個所有權。可以更有效地發(fā)揮這套房屋得功能，但是它也需要一些配套得制度，比如說居住權得登記，因為現(xiàn)在在我們云南關于居住權得登記流程、規(guī)范還沒有出臺，所以我們拭目以待吧，等著這些配套得制度出來之后，我相信居住權制度一定是大有作為得。”

云南鼎麒律師事務所主任 黃蓉：“民法典對居住權得一個明確，而且是設了一個專章來講居住權，本身也是法律在照顧到我們得人情世故，對我們人文得一個關懷。”

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民法“典”亮生活

播出時間：

周六（12月4日）18:40

云南廣播電視臺都市頻道

YNTV-2《都市條形碼》

周天（12月5日）晚21:30

云南廣播電視臺公共頻道

YNTV-6 《民生》

感謝：林玲 王杰 馬熾韜 常恩豪 潘磊

感謝：洪曉霞（見習）