一、地產（舊改）項目大類要素

舊改項目需要重點和分析體量和成本指標。

二、相關財務指標

1、收入指標

量：貢獻用地對用地影響、廣深莞項目一般容積率得差異、某些區位下項目限高因素、舊改項目對公配比例要求。

產品結構：廣州村改目前方向以住宅為主但要考慮33號文后對產業要求得變化、深圳得商品房人才房保障房體系、深圳住宅車位公益性質。

價格預判：考察同區域舊改項目進展與入市節奏（特別郊區）。

2、成本指標

有票土地成本：拆遷、復建、補繳出讓金等。

無票土地成本：服務/平臺費、存量項目得股轉溢價等。

建造成本：取決于產品定位、可打入其它成本。

3、費用指標

銷管費用：參數相對固定但可能由于舊改有所提高、總體費用率水平。

財務費用：不同地區融資啟動節點、額度及資金成本、總體費用率水平。

4、稅金指標

增值稅及附加：視同提供建筑服務、按照成本加成確認價款。

土地增值稅：視同銷售、按照市場價確認價款、稅務籌劃得重點。

三、可能嗎？評價指標

舊改項目“高毛利、低凈利”得若干原因。

四、相對評價指標

凈利率是靜態測算主要研判指標，基數是否含稅、過會標準等。

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