原標(biāo)題：福晟為何從“并購(gòu)飛虎隊(duì)”滑落到被世茂并購(gòu)？
新年伊始，世茂與福晟的合作已經(jīng)塵埃落定，這或?qū)⒊蔀槿趧?chuàng)和萬(wàn)達(dá)合作之后的又一個(gè)“世紀(jì)大并購(gòu)”。
據(jù)媒體報(bào)道稱，1月10日，世茂集團(tuán)和福晟集團(tuán)戰(zhàn)略合作簽約儀式正式舉行。此次合作參與者為三方。“世茂方”為世茂集團(tuán)和世茂海峽發(fā)展公司，“福晟方”為福晟集團(tuán)，另還有東方資產(chǎn)管理有限公司，形成4:3:3股權(quán)比例的合作。
此次交易涉及福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊的87個(gè)項(xiàng)目，量級(jí)超1000億元，項(xiàng)目由世茂操盤（主要為世茂海峽公司），涵蓋大灣區(qū)廣州、深圳、惠州的多個(gè)商住項(xiàng)目和舊改項(xiàng)目。此外，雙方將在建筑、物業(yè)、商業(yè)領(lǐng)域開(kāi)展全面戰(zhàn)略合作。
曾經(jīng)是地產(chǎn)“黑馬”，通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)張沖千億
官網(wǎng)資料顯示，福晟集團(tuán)創(chuàng)建于1993年，是一家地產(chǎn)、建筑兩翼協(xié)同，涉足金融貿(mào)易、物業(yè)管理等多元化領(lǐng)域的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。福晟集團(tuán)旗下?lián)碛懈＝ǜｊ杉瘓F(tuán)、深圳福晟集團(tuán)、福建六建集團(tuán)等百余家下屬子公司，員工達(dá)六千多人。
截至目前，福晟地產(chǎn)項(xiàng)目已遍布福州、長(zhǎng)沙、深圳、廣州、鄭州、天津等全國(guó)20 多個(gè)省市，并打造了錢隆系、府第系、美墅系、云樾系、美悅系等住宅產(chǎn)品線。而福晟商業(yè)方面，先后開(kāi)發(fā)了福晟·錢隆廣場(chǎng)、福晟金融中心、福晟 MALL、福晟里和“福街”的“五福”商業(yè)產(chǎn)品線。
天眼查顯示，潘偉明持有福晟集團(tuán)90%的股份，其妻子陳偉紅持有公司10%股份。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的2018年房企銷售額榜單顯示，福晟集團(tuán)以621.1億元銷售額，位居第45位。
頗為巧合的是，作為一家閩系房企，福晟也是因“收并購(gòu)”而出名。2015年福晟集團(tuán)董事局認(rèn)定，新一輪收并購(gòu)的春天即將來(lái)臨，隨即成立“并購(gòu)飛虎隊(duì)”，潘偉明親自掛帥任“總司令”。據(jù)悉，“并購(gòu)飛虎隊(duì)”組成人員由法務(wù)、財(cái)務(wù)、投資等相關(guān)背景人才組成，負(fù)責(zé)盡職調(diào)查、判斷并購(gòu)市場(chǎng)的法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)等，方便進(jìn)行快速判斷和決策。
2017年，福晟發(fā)布“2016年至2025年十年戰(zhàn)略銷售計(jì)劃”，2016年-2025年十年銷售收入累計(jì)要達(dá)1.68萬(wàn)億元，其中地產(chǎn)板塊8800億元，建筑板塊8000億元，且力爭(zhēng)2020年進(jìn)入千億陣營(yíng)。
土地儲(chǔ)備是房企規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)，充足的貨源才能保障目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。基于此，福晟通過(guò)“并購(gòu)飛虎隊(duì)”并購(gòu)了大量項(xiàng)目，2017年新增的54個(gè)項(xiàng)目中，有36個(gè)為收購(gòu)項(xiàng)目，收購(gòu)項(xiàng)目的新增建面占到了總量的86%。
在克而瑞發(fā)布的2017年房企新增貨值榜單中，福晟憑3199.4億元新增貨值排在全國(guó)第7名，以1786.9萬(wàn)平方米的新增土地，排在全國(guó)第10名。而2017年福晟流量金額為396.2億元。新增貨值與其同期銷售金額比值達(dá)到8.08。
福晟擴(kuò)張最猛的是2017年，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，或許正是這一階段的高位拿地，導(dǎo)致了資金鏈方面出現(xiàn)的危機(jī)。
值得一提的是，彼時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，福晟還與中信、招商、中泰等數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)合作，并且在內(nèi)部成立了“資金王牌軍”，與“并購(gòu)飛虎隊(duì)”一起，形成規(guī)模拓展的左右手。
前兩年過(guò)快的規(guī)模增長(zhǎng)、過(guò)大的杠桿影響下，福晟系資金壓力劇增。近兩年來(lái)，房企融資渠道持續(xù)嚴(yán)控，加上各類樓市調(diào)控政策出臺(tái)，由此引發(fā)福晟集團(tuán)資金鏈緊張的局面。
這或許可從一些事件上略知一二。2018年6月，福晟還推出了福晟事業(yè)合伙人制度，這是一項(xiàng)在現(xiàn)有薪酬體系及跟投制度下的長(zhǎng)期共享激勵(lì)制度。同年11月，福晟集團(tuán)擬發(fā)行規(guī)模為8.3億元的一筆購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃被上交所中止。
去年目標(biāo)完成率70.02%，資金鏈吃緊
2019年以來(lái)，市場(chǎng)傳出福晟集團(tuán)“申請(qǐng)破產(chǎn)被駁回”、“裁員50%”的信息。
2019年8月6日，福晟集團(tuán)發(fā)布聲明稱，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及與各金融機(jī)構(gòu)的合作完全正常。同年11月1日，福晟集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布澄清公告稱，從未向政府有關(guān)部門提交破產(chǎn)申請(qǐng)，也并未裁員50%。目前公司處于正常經(jīng)營(yíng)中，“針對(duì)網(wǎng)絡(luò)上的不實(shí)言論，公司將采取進(jìn)一步的法律措施，對(duì)一切詆毀、誹謗福晟集團(tuán)聲譽(yù)的言行，保留予以追究其法律責(zé)任并追償經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。”
而在銷售業(yè)績(jī)上，2019年，福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊制定了900億元的銷售目標(biāo)。據(jù)克而瑞公布《2019年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP100》，福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊全口徑銷售額為630.2億元，目標(biāo)完成率為70.02%，排名第55位，較上年同期的45名退了10位。2019年以來(lái)，福晟拿地顯著減少，新增貨值472億元，排名第60位。
福晟集團(tuán)下屬上市平臺(tái)福晟國(guó)際方面，截至2019年6月30日，福晟國(guó)際實(shí)現(xiàn)總收入2.99億元，較過(guò)往期間（2018年4月1日至2018年9月30日）大幅提升313%；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)利潤(rùn)1.16億元。值得一提的是，2019年9月9日，福晟國(guó)際發(fā)布公告稱，公司獲最終控股股東潘偉明通知，作為家族繼任計(jì)劃的一部分，于2019年9月7日以饋贈(zèng)方式及零金錢代價(jià)轉(zhuǎn)讓通達(dá)企業(yè)有限公司全部已發(fā)行股份予潘偉明的兒子潘浩然。轉(zhuǎn)讓后，潘浩然成為福晟國(guó)際最終控股股東。
不過(guò)，在潘浩然任職福晟國(guó)際董事會(huì)主席首月，福晟國(guó)際就遭遇了市值縮水。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，福晟國(guó)際股價(jià)斷崖式下跌，估計(jì)股東或大股東的股票被長(zhǎng)倉(cāng)，或某些股東突然拋售。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，作為閩系房企的福晟集團(tuán)，前兩年拿地較為兇猛，這兩年遇到一定的資金困難屬于常態(tài)。而至于困難到什么程度，外界并沒(méi)有太多消息。但可以肯定的是，福晟集團(tuán)的財(cái)務(wù)問(wèn)題或較嚴(yán)重，才有可能出現(xiàn)大面積接盤的行為。
世茂收購(gòu)福晟，東方資產(chǎn)扮演什么角色？
據(jù)消息稱，此次世茂收購(gòu)的并非只是項(xiàng)目，還計(jì)劃聯(lián)手東方資產(chǎn)收購(gòu)福晟股權(quán)，并簽訂了框架協(xié)議。若該消息屬實(shí)，這意味著，世茂和東方資產(chǎn)將以股權(quán)收購(gòu)形式進(jìn)入。其中，被外界忽略的一大角色是：東方資產(chǎn)。
東方、華融、長(zhǎng)城以及信達(dá)四大資產(chǎn)管理公司，俗稱四大AMC，是政府為解決中行、工行、建行、農(nóng)行長(zhǎng)期的呆壞賬問(wèn)題而設(shè)立的，各自承接處置對(duì)口銀行的不良資產(chǎn)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，有一些建筑工程承包商在給開(kāi)發(fā)商建樓盤時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)法去支付費(fèi)用時(shí)，會(huì)把一些工程或項(xiàng)目地塊抵押給建筑承包商。而福晟集團(tuán)投資拿地模式主要依靠銀行的不良資產(chǎn)，以及在建工程的一些抵押用地，且這些地、項(xiàng)目占的比例較大。
“這些項(xiàng)目多少會(huì)存在一些問(wèn)題，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，如果處理速度不夠快，項(xiàng)目很難作為凈地進(jìn)入開(kāi)發(fā)狀態(tài)。也就是說(shuō)，企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度會(huì)大幅下降。與此同時(shí)，行業(yè)融資環(huán)境收緊，對(duì)福晟集團(tuán)而言，可能會(huì)遇到一些周轉(zhuǎn)壓力。”張宏偉指出，這時(shí)候需找資金實(shí)力相對(duì)大，類似東方資產(chǎn)這類公司，才能去支持、處理這些不良資產(chǎn)項(xiàng)目，才能慢慢把項(xiàng)目問(wèn)題處理干凈從而變現(xiàn)。
實(shí)際上，AMC的特點(diǎn)是資金背景雄厚，處置方式多樣化。但由于不良資產(chǎn)規(guī)模過(guò)大，四大AMC往往沒(méi)有足夠精力一一處理，操盤能力偏弱。因此，AMC拉上有操盤能力的房企，合作或是最佳方式。
因此，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，若該消息屬實(shí)，那么，在這次并購(gòu)案內(nèi)，東方資產(chǎn)的角色在于：出錢、內(nèi)控、分離，而世茂則擁有開(kāi)發(fā)能力。對(duì)福晟集團(tuán)而言，此次資產(chǎn)出售并不是壞事。未來(lái)，也不排除有其他房企面臨這一局面。
記者 張曉蘭
編輯 武新 校對(duì) 范錦春
